【金鸿评论】总结2011，展望2012（三）
【金鸿评论】第三个问题就是高房价问题。一说到房价，很多人是苦大仇深。为什么《非诚勿扰》那么火？主要的原因就是太多人因为买不起房子而结不成婚
，当然还有另一个原因，就是我们的教育有问题，这些年独生子太多，从小娇生惯养，个个眼里都是只有自己，太挑剔，总感觉这个配不上自己，那个也相不中，好歹遇上个满意，要么人家结婚了，要么人家又相不中他，这两个原因导致了这么多剩男剩女的出现。教育问题不能靠书本解决，甚至老师起的作用也是有限的，家长的身体力行和社会大环境的熏陶才是关键，榜样的力量是无穷的，不然毛主席为什么要说“向雷锋同志学习”呢？那是主席在竖一个榜样让大家学着做好人，负责任。社会大环境改不了，教育问题无解，这个问题不多说了，说房子。
【金鸿评论】2002年以来，中国的城镇化加速，“十二五”期间，城镇化率要从47.5%提高到51.5%，每年提高0.8%。城镇化高速发展的时期，房地产业自然有很好的发展机会。不过，现在这些机会都被搞得不象机会了，因为房价涨得太快太高了。
高房价对中国经济的负面作用极大。本来，房地产业的发展机会是城镇化提供的，可是高房价弄得老百姓买不起房，想进城的进不了城，进了城的安不下家，这不是添乱吗？高房价还压得老百姓不敢花钱，社保体系又不完善，还得留养老钱、救命钱，几个事一齐压，消费率从2002年开始一年不如一年，大家都知道，房价真正开始上涨就是从
2002年开始的。
高房价还有几个负作用，比如，盖房子利润太高，许多制造业企业都不干正经事了，也跟着盖房子去了，海尔和联想就是例子，这怎么行呢？盖房子能盖成世界强国吗？就是盖金字塔也不行呀。再比如，因为这一行利润高，员工待遇好，很多人才都跑到这一行来了，这对经济长远发展也没好处，这跟美国的情况差不多，因为金融业赚钱多，很多优秀的人才都跑到华尔街去了，结果，搞实业的优秀人才就少了，中国和美国也算是难兄难弟了。
房价不降，老百姓就不敢花钱，当然，这个降指的是相对意义的降，原来50年的收入买一套90平的房子降到10年的收入买一套就可以了，在这期间，房价要降，收入也要涨，大家各让一步。房价降下来了，社保体系完善了，老百姓就敢花钱了，内需拉动型的经济增长模式也就建立起来了。过去，有的开发商认为，如果调控狠了，银行会比企业先死，所以不用怕，其实没那事，银行肯定有人救，开发商就要自求多福了。
【金鸿评论】对房地产行业进行严厉的宏观调控是有利的，但是，有一个大麻烦必须处理好，就是地方政府的“土地财政”问题。
“土地财政”问题的出现，说到家是由于地方政府的收支不平衡造成的。最近十几年，地方政府和中央政府的收入与支出的比例严重失衡，地方与中央的收入比大约是4：6，支出比大约是7：3，地方政府是花钱多进钱少，中央呢，进得多花得少，所以，地方上不得不挖空心思弄钱，“跑步钱进”就与这个有一定的关系。地方政府的财政缺口太大，他们又有一堆任务要完成，有些混蛋还想捞，还想贪，木有钱怎么办？加税是涸泽而渔的行为，也不利于个人升迁，不出政绩嘛，所以能不用就不用，还是通过“经营城市”卖地捞钱吧。
中国社科院去年出版的中国房地产蓝皮书里面有这么几个数字：“十一五”时期，全国土地出让成交总额加起来超过了7万亿人民币。粗略算一下帐，如果“十一五”期间卖掉的房子是5000万套的话，每套房子的地钱平均起来就值14万，2010年中国农民的人均纯收入是5919元，城里人19109元，平均一下撑死14000，14万比十年的收入还多，我还是按2010年的收入算的，如果按2007年呢？就更可怕了。卖地收入在地方财政总收入中的比例，
2006年是38.9%，2010是65.9%，快三分之二了，绝对的财政支柱呀，可以确认，一旦不能卖地了，有些地方政府是要断炊的。
“土地财政”的弊端是非常大的。既然卖地是主业，那么保护18亿亩耕地的红线就扔到脑后去了，强拆事件也就只能睁一只眼闭一只眼了。开发商买一块地可以用40年到70年，地方上干一届是5年，5年的任期把50年的收入都透支了，这是标准的借债行为，对地方上的长远发展也是百害而无一利的。你把地都卖光了以后，下一任吃什么？
按道理说，中央和地方的财税分配关系应该调整一下了，不过，现在还有一个问题，就是地方上乱七八糟的事太多，看看新闻就知道，中国每天出多少笑话，在这样的情况下财税分配这一块根本不敢改，但是，如果不改的话，房价暴跌以后地方上的资金缺口也是个大问题了，地方上缺钱了，地方融资平台上的巨额债务中有会有相当一部分很难保证按期偿还了。
去年审计署公布过，2010年底全国地方政府性债务余额10.7万亿元，地方上的贷款一般都是用土地抵押的，相当一部分贷款还得靠卖地来还，如果房价跌了，地也就不值钱了，贷款偿还是个大问题。某些省的地方债务加起来不比希腊这样的国家小，如果真出事了，中国式的希腊债务危机有可能出现，这才是大麻烦。胡温真是不容易呀，六十四头的麻烦要解决，唉。
【金鸿评论】通过上面的分析，可以对明年的房地产调控和房价走势做出如下判断：
1、房地产牛了十几年，熊个十年八年的很正常，任何对房价重回牛市的幻想都是不现实的。不管什么东西，有涨就有跌，出来混总是要还的，这个现实要面对。
2、2012年一线城市也跌不太多，估计最多三成，少则15%，如果再跌得狠了，银行问题不大，个人按揭这一块风险可控，地方融资平台偿还是个大问题，地方政府顶不住了就会影响地方投资，进而影响经济稳定，这是大事，所以，跌到一定程度中央肯定会睁一只眼闭一眼，默认地方政府适度松绑自救，估计松绑的时间在三至四月份，但是，希望开发商们能明白一点，放绑是为了给地方融资平台松绑，不是为了救你们，抓住机会赶紧出货，保命要紧，另外，再请大家注意一个词，是“适度松绑”，一松了之是不可能的，不要抱幻想。
3、欧债危机阶段性终结以前，房地产调控不会松绑，道理嘛，跟打压股市一个样，楼市里面是有大量热钱的。
4、如果美国的QE3出来了，房地产调控政策应该会跟着加码，确保压住房价，否则就两年的辛苦就前功尽弃了。
5、当前中国中央与地方的财税分配的确不合理，但是一时半会改不了，这也是没办法的事，下面的贪官太多，一时半会抓不干净，财税改革不得不延后，钱抓在中央的手里更安全一些。地方政府光靠卖地过日子不是办法，房产税这一块2012年应该会把摊子铺得大一点，要让地方上慢慢把习惯改了。
6、中央和地方上的财税分配方面改革的速度跟反腐行动的进展有直接的关系，反腐在先，改革在后，这是正确的做法。
【金鸿评论】写到现在看来，这篇文章要打持久战了，三节五节根本搞不定，已经写了快一万四千字了，好象还有至少40%的内容要写。由于特殊的原因不能回家跟父母一块过年，这几天也没别的事，好好弄弄这篇文章吧。下面插一点别的内容。有朋友问我，人力资源和社会保障部新闻发言人尹成基说，养老金暂无入市计划，还是否按我之前说过的在年后入市？既然我年前说过年后可以入市的话，这事得负责任，在这里我就把这个事说一下，算是个交待。
第一，尹的话与前几天国际层面发生了一些事是有关系的。
1月19日，美国助理国务卿坎贝尔说，美国准备开启朝美关系的“新篇章”，巴基斯坦方面马上传出消息，考虑重新开放北约的粮道，不过北约得交点买路钱。这两条新闻的意思是什么呢？美国为了防止在对付伊朗的时候朝鲜出事搞事，准备在半岛方向让步，重启朝核六方会谈，稳定东北亚局势，全力在中东突破。稳定东北亚局势当然是中国愿意看到的，但是，东北亚稳定的同时伊朗安全必须得到保障，所以巴铁表态，你交钱，我让路。如果北约交钱了，就意味着美国愿意妥协，不再继续找伊朗的麻烦，所以，伊朗驻联合国大使马上说，封锁霍尔木兹海峡的话不是政府的人说的，是军队那帮家伙在瞎叫唤。伊朗也愿意息事宁人。
如果伊朗的事稳住了，那就意味着欧元区要出大事了，美国不搞伊朗只能搞欧元区，这是必须的，所以，欧盟马上说，准备对伊朗石油和银行业实施空前强硬制裁的，欧洲人也怕被人分了家呀。在这样的背景下，中国提前警告一下欧盟是理所应当的事情，怎么警告呢？养老金暂不入市。如果养老金入市，就意味着这回股市快到底了，救命钱我们是陪不起的。如果欧盟不识相，中国股市就会继续跌，反正里面有欧洲人的钱。
我提醒大家注意两个事，2010年的大底2319点是7月2号的事情，在这之前的6月份是希腊债务危机最严重的时候，而且，2010年7月份中国的外汇储备比6月份减少了。搞经济金融研究的朋友一定要注意了，这两点跟目前的情况很相似。其实，我10月10号写过一篇没有发表的文章，预测到中国的外汇会减少。这篇文章写完之后十几天，央行就公布数字，说中国的外储减少了。
关于尹成基的答记者问，还有一句话很有意思，有人问，南方某省已把千亿养老金委托全国社保基金理事会，准备在
2012年第一季度展开投资运营。尹说，“我不知道，如果真是这样，我应该能够知道”。这句话说的很圆滑，很有技巧性，常规来说，“我应该能够知道”，但是，如果出现了特殊情况，“不应该”的事情发生了，我不知道也是很正常的。可不可以这么理解呢？我感觉没问题。
第二，炒股投资不是个简单活，没有技术的人建议你离得远一点。
什么时候介入，决定性的因素是很多的，一个亿的资金和一千万是不一样的，跟十万更不一样。现在的股市，一般都是做多，融券的很少。既然是做多，那就要选择合适的位置进去。什么地方算合适？如果是上亿的资金，个股准备筑底的时候就要开始进，一天进五六十万，用几个月的时间建好底仓，如果只有几万块钱，个股一开始筑底你就进去了，一定会被磨死，只有筑底完成之后拉一把震仓（进一退一或者进二退一）的时候进去最合适。
股市2012年不会有大行情，所以选股一定要谨慎，千万不要做错了股，有些股是有机会的，这几天我粗粗看了一下，超级大盘股不算，50亿以下盘子的个股中，有一两百支已经开始筑底了，非常有投资价值的有三四十支的样子，当然，还有一部分股票是没有机会的，那些没有机会的票，杀跌空间还大着呢，如果进了这样的股票，今年股市行情来了的时候，它不会跌多少，但也涨不动，行情一结束它比谁跌得都快，要是套死了可能一两年都不见天日。大资金一定要注意，一定不要做反了方向。做对了方向，就是赚多少的问题；做错了方向，就是死多惨的问题。
大盘见底的时间未必是固定的，它是随着局势变化而变化的，一般说来，2月份就差不多了，可是，真出现了变故拖到了3月份，对不对呢？现实永远是正确的。万一极端的事情出现了，一口气跌到1800点了，有没有可能呢？也有。所以，我再提醒一遍，炒股一定要懂技术，如果连大盘都看不懂，个股就更看不懂了。炒股票的人一定要做到管住自己的手，该买的时候不要怕，该卖的时候不要贪，买了被套了不要慌，卖了又涨了不要急，这样才能够稳定地获利，如果做不到这两点（懂技术，管住自己的手），你一定会亏，而且亏得很惨。
从内心来讲，我不喜欢股市。凡是投机的地方，都是在赌博，都在助长不劳而获的思想，这些东西对社会的发展没有好处。
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